In questa pagina si dà conto della maggior parte dei nuovi adempimenti che si sono aggiunti a quelli dettati dal codice civile per il condominio. Nonostante il codice civile non imponga nessun requisito per fare l’amministratore di condominio è diventata di vitale importanza la scelta di un professionista serio e qualificato, quindi la nomina di amministratore data ad un condomino è diventato veramente rischioso se esso non è competente in materia.
NUOVI ADEMPIMENTI: 1)AMMINISTRATIVI: -Rappresentanza in giudizio del condominio nelle liti attive e passive – Decreto ingiuntivo e/o sospensione servizi nei confronti dei morosi. – Richiesta di risarcimenti danni alle compagnie assicurative. – Intervento immediato in caso di pericolo e crollo nelle parti comuni. – Privacy condominiale: documento programmatico di sicurezza e comunicazioni ai condomini e fornitori delle banche dati esistenti. – Tenuta del conto corrente condominiale (obbligo introdotto dalla giurisprudenza) 2)DIPENDENTI E CONSULENTI: - Sicurezza lavoro dei dipendenti condominiali (obbligo teoricamente delegabile a un tecnico). – Formazione alla sicurezza lavoro dei dipendenti stessi. – Ritenute fiscali sui dipendenti e sui consulenti del condominio. – Compilazione modello 770 3)OPERE DI MANUENZIONE STRAORDINARIA SULLE STRUTTURE: -Ritenute fiscali sugli appalti condominiali. – Gestione delle detrazioni fiscali del 36 e del 55%. – Richiesta di ottemperanza alle norme di sicurezza sul lavoro, agli obblighi contributivi a a quelli fiscali delle ditte che eseguono un appalto 4)IMPIANTI: -Adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza. – Adeguamento locale caldaia alle nome antincendio. – Contratto obbligatorio per la manutenzione ascensore, conservazione e cura dell’aggiornamento del relativo libretto. – Cura dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento o sua delega al cosiddetto terzo responsabile. – Conservazione e cura che sia aggiornato il libretto caldaia. – Prolungamento periodi prefissati dalle norme di accensione della caldaia in caso di temperature fredde. – Richiesta e conservazione delle dichiarazioni di conformità del singolo impianto e (per nuovi edifici) della certificazione energetica dell’impianto. 5)ALTRI OBBLIGHI FISCALI: Denuncia annuale fornitori all’anagrafe tributaria (quadro AC del modello Unico). – Comunicazione del proprio subentro ad altro amministratore all’agenzia delle Entrate. – Richiesta del codice fiscale del condominio. – Comunicazione dati catastali delle parti comuni ai fornitori di utenze. OBBRIGHI DA SEMPRE: 1)GESTIONE ORDINARIA: - Convocazione assemblea ordinaria (almeno 1 volta all’anno) e assemblea straordinarie (ove necessario o richiesto dai condomini ai sensi dell’articolo 66, codice di procedura civile) e obblighi connessi. – Controllo di legittimità delle delibere. – Tenuta del verbale di assemblea. – Rendiconto preventivo e consuntivo e ripartizione delle spese. – Riscossione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie. – Rapporti con i consiglieri di condominio. – Rispetto dei regolamenti condominiali (contrattuale e assembleare). – Tutela delle parti comuni e disciplina del loro uso. – Conservazione della documentazione delle pezze giustificative e loro essa a disposizione per controlli. – Rappresentanza nelle firme delle polizze assicurative. – Gestione dell’eventuale vendita e della locazione delle parti comuni. – Mandati particolari dell’assemblea di condominio. 2)RAPPORTI DI LAVORO: -Assunzione e licenziamento dipendenti. – Versamento mensile di stipendi e contributi (obbligo delegabile). – Comunicazione mensile all’Imps (modello Dm10) di stipendi e contributi, (obbligo delegabile). – Versamento di ritenute e contributi (f24). – Sostituzione portiere in ferie o malattia.- Stipulazione eventuali contratti con professionisti esterni. 3)EDILIZIA E IMPIANTI: - Richiesta di permessi edilizi e urbanistici in caso di opere straordinarie. – Pagamento Tarsu per impalcature. – Rappresentanza del condominio nei contratti con l’appaltatore, con direttore dei lavori e progettista. – Rivalsa per le garanzie contrattuali o previste dal codice civile sugli appalti condominiali. – Tutela degli impianti comuni e disciplina del loro uso. – Rappresentanza nei contratti con l’impiantistica. – Rappresentanza del condominio nei contratti con l’impiantistica appaltatore, con direttore dei lavori e progettista. – Rivalsa per le garanzie contrattuali o previste dal codice civile sugli appalti condominiali. 4)IMPOSTE LOCALI: - Pagamento dei tributi locali sulle parti comuni (ici, tassa rifiuti, eventuale passo carraio, eventuale tassa di scopo). – Comunicazione ai condomini rendita catastale delle parti comuni. – Comunicazione ai condomini di eventuali proventi del condominio da locazione parti comuni o concessione in uso (tabelloni pubblicitari, antenne cellulari)
TELECAMERE PER DETERRENZA
Il garante ha adottato due provvedimenti sulla videosorveglianza (29 novembre 2000 e 29 aprile 2004) evidenziano di principio della proporzionalità tra mezzi impiegati e perseguiti; deve quindi essere valutata l’effettiva esigenza di deterrenza una volta ritenuti insufficienti o inattuabili altre misure (controlli da parte di addetti, protezione di ingressi, sistemi di allarme).
Il sistema a circuito chiuso dovrebbe essere limitato alla sola visione delle immagini; l’eventuale registrazione e conservazione deve essere sempre temporanea, limitata a porche ore (massimo 24). Devono essere fornite precise informazioni con cartelli appositamente previsti per rendere nota l’esistenza di impianti di videosorveglianza. Nel caso di impianti individuali l’angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di proprietà esclusiva al fini di evitare interferenze illecite nella vita privata.
PARCHEGGIO A TURNO SE NON C’è POSTO PER TUTTI
I cortili sono spazi esterni ubicati nell’ambito di un unico edificio condominiale, o tra diversi fabbricati confinanti, e hanno la primaria funzione di fornire aria e luce alle unità abitative che vi si affacciano. L’uso del cortile, così come delle atre parti comuni dell’edificio, è consentito a tutti condomini se non è vietato dal regolamento e se rispetta altre due condizioni: non deve alterare la destinazione del bene né impedire agli altri partecipanti al condominio di farne pari uso, secondo il diritto spettante a ciascuno di essi.
Sotto tale profilo, si può con certezza escludere che il depositare nel cortile le biciclette possa in qualche modo comportare un mutamento della destinazione del cortile stesso, la cui primaria funzione è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari che vi si affacciano.
Quando invece al pari uso, esso non va inteso nel senso di uso identico, occorrendo invece accertare se la realizzazione delle opere da parte di uno o più condomini non impedisca agli altri il compimento di altre opere già previste o prevedibili in relazione alla destinazione attuale della cosa e alle prospettive offerte dalla sua struttura. E’ sufficiente, quindi, che l’uso della cosa da parte del singolo condomino permetta agli altri di fare altrettanto secondo il loro diritto. Per pari uso deve pertanto intendersi il qualsiasi miglior uso che gli altri condomini possono convenientemente fare in un’altra parte della cosa comuni. Il problema può porsi in concreto quando avviene il collocamento nel cortile di rastrelliere ove mettere le biciclette, nel senso che ciò potrebbe comportare una illegittima compressione dello spazio residuale riservato agli altri condomini per usi legittimi, non da ultimi il carico e lo scarico di merci ( con i relativi spazi di manovra che devono essere assicurati) oppure il normale passaggio per accedere ai posti auto comuni o esclusivi. Un caso da valutare è anche quello in cui lo spazio a disposizione serva per una rastrelliera non sufficiente a ospitare contemporaneamente le biciclette di tutti i condomini richiedenti: in questa circostanza si deve applicare il criterio dell’uso ternario, vale a dire quello secondo cui a ciascun condomino deve essere garantito l’uso sulla base di un criterio temporale a rotazione.
La delibera che decide la turnazione, poiché si riferisce a un caso di ordinaria gestione del bene comune, non necessita di particolari maggioranze, essendo sufficiente il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, purchè essi risultino portatori di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. (codice civile: Articoli 1102 – 1120 -1121 e articolo 66 delle Disposizioni di attuazione. Cassazione Civile: 14/06/07nr. 17694 – 16/03/06 n. 5848 – 25/01/06 nr. 1422 – 16/06/05 nr.12873 – 16/02/05 nr.3104 - 24/02/04 nr. 3640 – 4/02/04 nr. 2106 – 29/01/03 nr, 16241)
IL GIARDINO PESA SEMPRE NEL CALCOLO DEI MILLESIMI
Nei calcoli per redigere la tabella millesimale va tenuto conto di giardini privati, autorimesse e cantine dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti. Pertanto chi possiede pertinenze di proprietà esclusiva, vedrà maggiorata la propria percentuale di millesimi di proprietà. Questo il senso della sentenza della Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644 che ha come principale elemento di novità il fatto che anche i giardini privati, pur non facendo parte del fabbricato, pesano nel far crescere la quota di spese che il loro proprietario deve sopportare. Naturalmente questo principio ha un senso laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale.
Il gestore dell’impianto idrico è individuato all’articolo 2 non solo nel gestore del servizio idrico integrato ma anche in chiunque fornisca acqua a terzi attraverso impianti idrici autonomi o cisterne fisse o immobili. L’articolo 4 ci dà i parametri che le acque destinate al consumo umano devono soddisfare e l’articolo 5 ci insegna che i valori di parametro fissati nell’allegato 1 del dlgs 31/2001 debbono essere rispettati nel punto di consegne e nel punto in cui queste fuoriescono dai rubinetti utilizzati per il consumo umano, cioè al contatore e al rubinetto. Le ipotesi di situazioni che possono causare una contaminazione dell’acqua sono : la presenza di tubazioni in piombo o la presenza di addolcitori a scambio ionico o autoclave con serbatoio d’accumulo. Certamente in tali casi l’amministratore dovrebbe attivarsi informando i condomini e proponendo loro d’adottare tutte le soluzioni tecniche idonee. In caso di malfunzionamento di tali impianti a tal punto da provocare un superamento dei parametri, l’amministratore ben potrà essere chiamato a rispondere delle violazioni contemplate dall’articolo 19 del dlgs 31/2001 e potrà essere anche chiamato a rispondere dei danni in sede civilistica.
In caso di delega a un terzo responsabile (legge 10/91) della gestione dell’impianto l’amministratore sarà però sollevato da eventuali responsabilità se la delega sia comprensiva di ogni incombenza di cui all’articolo 11 punto 7 dpr 412/93. Anche se non c’è l’obbligo di far eseguire dei controlli sulla conformità ai parametri, però, sarebbe prudente che l’amministratore, soprattutto se appena stato nominato, nella prima assemblea utile ponga all’ordine del giorno l’argomento. In ogni caso dovrà intervenire, anche senza previa delibera assembleare, per eliminare situazioni pericolose per la salute dei propri amministrati (articolo 1135 del codice civile, ultimo comma).
FAVORITA LA PARABOLA CENTRALIZZATA PER L’INSTALLAZIONE E' SUFFICIENTE AVERE LA MAGGIORANZA DI UN TERZO.
Lo sviluppo di nuove tecnologia ha reso reso necessaria una specifica normativa per favorirne la diffusione. E così, proprio al fine di evitare che l’accesso a queste tecnologie da parte del singolo utente si traduca in una selvaggio aumento di antenne paraboliche, si è sentito il bisogno di ridurre le maggioranze con cui l’assemblea può deliberare l’installazione di antenne analogiche o digitali centralizzate: sia in prima che in seconda convocazione la delibera può ora essere approvata con un numero di voti rappresentante il terzo dei partecipanti al condominio e aumento un terzo del valore dell’edificio. Tutti i condomini devono partecipare alla spesa per l’installazione del nuovo impianto, compresi quelli che hanno manifestato il proprio parere contrario oppure che non intendono collegarsi con l’antenna centralizzato perché ritengono di continuare a usare il loro impianto singolo.
Al dilagare delle antenne paraboliche, il legislatore ha voluto porre rimedio introducendo il concetto di innovazione necessaria. Una normativa, quindi, palesemente a favore della centralizzazione degli impianti di ricezione, che non vieta tuttavia al singolo condominio di continuare ad avvalersi di una antenna individuale ovvero di decidere di non usufruire dell’impianto centralizzato eventualmente deliberato dall’assemblea. Peraltro, la presenza dell’antenna centralizzata non impedisce l’installazione di singoli impianti. Viene riconosciuta inoltre una agevolazione fiscale in vigore fsino al 31 dicembre 2010 che consiste nella detrazione dall’irpef del 36% delle spese sostenute per l’installazione e riduzione dell’aliquota iva dal 20 al 10 percento.
RISCHIO PENDENZE PER CHI COMPRA UN IMMOBILE IN CONDOMINIO
Di solito, quando si acquista un appartamento si sta attenti alle spese condominiali pregresse e ancor prima di andare dal notaio per il rogito, ci si premura di chiedere all’amministratore il rilascio di una dichiarazione attestante l’avvenuto regolare pagamento di ogni somma in sospeso da parte del venditore. Non sempre, però, si presta la dovuta attenzione alle cause giudiziarie che, al momento della compravendita possono vedere coinvolto il condominio.
Il principio generale è che il condomino è tenuto al versamento delle spese di conservazione e manutenzione delle parti comuni per il semplice fatto di essere proprietario di una unità immobiliare sita nel complesso. In nuovo condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore a versare i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il che significa che, con i limiti di tempo indicati, l’acquirente può essere chiamato dall’amministratore a pagare spese riguardanti un periodo in cui non era proprietario. Egli si sostituisce al venditore nel pagamento, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio.
Dopo la sentenza: Anche le spese legali riguardanti le cause del condominio costituiscono un debito per quote condominiali e rientrano quindi in quella categoria di obbligazioni che devono essere adempiute da chi risulta proprietario al momento in cui la spesa viene sostenuta. Vale a dire – nel caso in questione, di alienazione di una unità immobiliare – dal nuovo condomino che l’ha acquistata. Occorre, però, fare una netta distinzione tra le spese dovute alla controparte a seguito della sconfitta subita dal condominio in giudizio e le somme da versare all’avvocato che lo ha difeso. Quanto alle prime, l’acquirente può vedersi chiamato a far fronte non solo alla richiesta di pagamento da parte dell’amministratore, ma anche all’esecuzione che il creditore promuove sui suoi beni personali, qualora una volta azionata la sentenza direttamente nei confronti del condominio i beni condominiali siano insufficienti a soddisfare il credito.
Quanto alle seconde, la richiesta di pagamento può essere fatta al nuovo condomino solo se la delibera di dar corso o di resistere alla lite è stata assunta entro l’anno contabile in cui è avvenuto l’acquisto o in quello immediatamente precedente, dovendosi applicare in tal caso il principio generale dettato dalla legge. Poiché infatti l’obbligo di corrispondere il compenso al proprio difensore sorge con il conferimento del mandato, l’acquirente dell’unità immobiliare è responsabile in solido con il proprio venditore solo per le spese legali relative ai giudizi introdotti a partire dall’anno contabile precedente all’acquisto
Manutenzione straordinaria: Un discorso diverso deve essere fatto per un’altra fattispecie, quella che si verifica quando all’acquirente viene chiesto di pagare spese riguardanti opere di carattere straordinario eseguite sull’immobile successivamente all’acquisto, ma autorizzate con una delibera assembleare che risale a prima dell’atto di compravendita.
E’ ormai consolidato il principio secondo cui l’obbligo del condomino di versare le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dei lavori e non dalla preventiva approvazione della spesa.
La decisione dell’assemblea ha infatti la funzione di rendere liquido il debito di ciascun partecipante e di quantificarne in concreto l’importo attraverso la successiva delibera di ripartizione della spesa. Per ciò, nel caso di vendita di un appartamento, è tenuto alla spesa chi riveste la qualità di condomino al momento in cui viene attuato l’intervento conservativo deliberato in precedenza, anche perché dall’esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, di conseguenza, delle singole unità immobiliari.
Clausola a validità parziale: Infine, la clausola inserita nell’atto di compravendita con cui il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse o a interventi deliberati prima della cessione del bene ha efficacia esclusivamente tra le prati contraenti e non è opponibile al condominio.
Nulla, perciò impedisce all’amministratore condominiale di rivolgersi comunque all’acquirente, salvo il diritto di quest’ ultimo di esercitare la specifica azione di rivalsa nei confronti del venditore. (Codice civile: art. n. 1118,1123,1710 Cassazione civile: sentenze del 18/06/05 n.16975 – 1/07/04 n.12013 – 3/07/03 n.10523 – 18/04/03 n. 6323 – 17/07/02 n. 10370 – 08/04/02 n. 5035 – 22/02/00 n. 1956 – 26/01/00 n.857 – 23/02/99 n. 672 – 02/02/98 n.981 – 17/05/97 n. 93)
I BENEFICI FISCALI 36% - 55% SI TRASFERISCONO IN CASO DI COMPRAVENDITA
L’acquirente dell’appartamento può usufruire delle detrazioni fiscali del 36% e del 55% previste dalla legge per interventi di recupero edilizio effettuati prima dell’acquisto. La vendita comporta infatti il trasferimento delle detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore, cioè di quelle che devono ancora maturare prima del trascorrere del periodo (triennale o decennale) previsto per fruirne.
I vantaggi fiscali si trasferiscono all’acquirente perché la realizzazione delle opere va senza dubbio ad aumentare il valore dell’immobile, influenzando di conseguenza anche il prezzo d’acquisto: pagando di più la casa, l’acquirente sostiene indirettamente l’onere sopportato dal venditore ed è quindi giusto che ne goda i benefici fiscali.
In base a un accordo tra le parti, però, può essere il venditore a continuare a usufruire del bonus. L’importate, per il fisco è ovviamente che solo un soggetto applichi la detrazione. In caso contrario, si è nell’ipotesi di indebita detrazione e quindi di errata dichiarazione dei redditi: ne conseguirebbero, in caso di accertamento, la rettifica dell’imposta dovuta e l’applicazione di sanzione pecuniaria e interessi.
(Codice civile: art. n. 1118,1123,1710 Cassazione civile: sentenze del 18/06/05 n.16975 – 1/07/04 n.12013 – 3/07/03 n.10523 – 18/04/03 n. 6323 – 17/07/02 n. 10370 – 08/04/02 n. 5035 – 22/02/00 n. 1956 – 26/01/00 n.857 – 23/02/99 n. 672 – 02/02/98 n.981 – 17/05/97 n. 93)
IL PASSAGGIO IN UNA COMPRAVENDITA DEVE ESSERE RESO NOTO ALL’AMMINISTRATORE.
L’onere d’informazione spetta all’acquirente, che verso la collettività condominiale non può pretendere nemmeno di essere considerato condomino sino a quando non abbia comunicato all’amministratore l’avvenuto passaggio della proprietà del bene. La logica conseguenza è che, in assenza di questa comunicazione, l’amministratore non ha l’obbligo di convocare in assemblea il nuovo acquirente, ne costui ha il diritto di impugnare le delibere assunte lamentando di non essere stato chiamato a partecipare alla riunione. Non si può pretendere dall’amministratore un continuo controllo degli atti di acquisto dei singoli condomini, non essendo egli tenuto a svolgere onerose e complesse indagini di questo tipo negli uffici pubblici. Le quote condominiali però devono essere richieste solo al vero condomino e non a chi continua a presentarsi come tale, vale a dire a chi partecipa alle assemblee ed esprime il proprio voto, ma in realtà ha venduto l’immobile. L’obbligo di comunicazione del trasferimento della proprietà può anche essere inserito nel regolamento di condominio.
(Codice civile: art. n. 1118,1123,1710 Cassazione civile: sentenze del 18/06/05 n.16975 – 1/07/04 n.12013 – 3/07/03 n.10523 – 18/04/03 n. 6323 – 17/07/02 n. 10370 – 08/04/02 n. 5035 – 22/02/00 n. 1956 – 26/01/00 n.857 – 23/02/99 n. 672 – 02/02/98 n.981 – 17/05/97 n. 93)
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO: CHI SI SEPARA NON EVITA GLI ONERI DI MANUTENZIONE.
Il condomino può legittimamente rinunciare a usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e staccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune. Ma ciò è consentito solo se riesce a dimostrare che dalla sua rinuncia e dal suo distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano ad usufruire del riscaldamento centralizzato né un danno alla funzionalità dell’impianto o uno squilibrio termico dell’intero edificio, tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio. Perciò il condomino in questione deve fare accertare da un termotecnica di fiducia l’esistenza di tutti questi presupposti e fargli redigere una perizia da inviare all’amministratore per le opportuni valutazioni.
A ogni modo, qualunque sia la ragione che porta il condomino a chiedergli di staccarsi, l’articolo 1118 del codice civile stabilisce che egli non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi dal contribuire alle spese necessarie per la loro conservazione. Anche popo il distacco, infatti, rimane sempre comproprietario dell’impianto centrale e deve quindi continuare a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento.
Non può, invece, essere chiamato a partecipare alle spese di consumo o di esercizio, mentre non è escluso che si debba accollare, alternativamente, gli eventuali maggiori oneri che gli altri condomini si vedono costretti a sopportare in conseguenza della diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati all’impianto oppur3e una quota forfetaria, determinata dall’assemblea, quale compensazione del calore di cui l’unità immobiliare staccata continua indirettamente a godere per la sua collocazione all’interno dell’edificio.
LIMITI DEL REGOLAMENTO: Il regolamento di condominio di condominio può negare totalmente la possibilità di staccarsi dall’impianto centralizzato. In questo caso il distacco è sempre considerato illecito.
Poiché, però, un divieto del genere finisce indubbiamente per comportare una forte limitazione dei diritti di disporre liberamente del proprio bene, esso deve essere contenuto in un regolamento di natura contrattuale, come tale accettato da tutti i condomini al momento della stipula dell’atto di compravendita dell’immobile.
EFFETTI SUI MILLESIMI: una volta operato legittimamente il distacco dall’impianto occorre naturalmente procedere alla modifica del criterio di riparto delle spese di gestione, nel senso che il condomino distaccato deve essere esonerato, in tutto o in parte, dalle spese di esercizio. Tutto bene se l’unanimità dei condomini, in sede di approvazione del rendiconto della gestione, riconosce congrua la riduzione di spesa di riscaldamento operata in favore del rinunciatario. Diversamente deve essere promosso un giudizio nei confronti di tutti i condomini per sentir accertare sia il proprio diritto al distacco dall’impianto centralizzato sia quello di essere esonerato in tutto o in parte dalle spese di gestione.
IL CONDOMINO DA SOLO NON DECIDE UNA SPESA RIMBORSO SOLO PER INTERVENTI URGENTI E INDIFFERIBILI.
Il condominio che sostiene spese per la manutenzione o per la sostituzione di beni comuni senza una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’amministratore non ha diritto di ottenere dagli altri alcun rimborso, salvo il caso in cui la spesa, proprio per evitare il verificarsi di danna al condominio o magari anche alle proprietà esclusive, si presenti talmente urgente da non potere essere differita a un momento successivo: a quando cioè l’amministratore, dopo averne valutato l’indispensabilità, abbia la possibilità di impartire le necessarie istruzioni per compierla.
La regola generale, dunque è che il singolo condomino non ha diritto alla restituzione delle spese autonomamente sostenute sulle parti comuni. Il rimborso è infatti riconosciuto solo nel caso in cui la spesa sia da considerare urgente e indifferibile. Ma come si arriva a qualificarla con questi aggettivi? E’ urgente e indifferibile la spesa che, secondo quella che è definita la diligenza del buon padre di famiglia, deve essere eseguita senza ritardo alcuno, perché effettuata in circostanze nelle quali sarebbe anche solo inopportuno attendere l’iter normalmente seguito in condominio per assumere le decisioni. Normalmente si deve ottenere prima il benestare dell’amministratore, oppure dell’assemblea per gli interventi di carattere straordinario. Spetta quindi al condomino che ha anticipato la spesa rendere chiaro che, proprio per evitare un danno al condominio, doveva agire in tempi talmente stretti da rendere impossibile una tempestiva comunicazione all’amministratore o agli altri condomini.
NORME E SENTENZE: codice civile: art. 1102, 1110m 1117, 118, 1134, 2041, 2042 cassazione civile sezioni unite: 31/01/06 n. 2046 Cassazione civile: 30/10/07 n. 22898 – 19/07/07 n. 16075 – 22/06/05 n. 13371 – 07/01/04 n. 27 – 02/08/01 n. 10573 – 26/03/01 n. 4364 – 03/07/00 n. 8876 – 17/09/1998 n. 9262 – 4/08/97 n. 7181 – 09/11/96 n. 10144.
NUOVO IMPIANTO ASCENSORE: LE MAZZIORANZE
L’installazione di un ascensore completamente nuovo è indubbiamente un’innovazione gravosa: si decide in assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei condomini che possieda almeno due terzi dei millesimi. La legge 13/89 sull’eliminazione delle barriere architettoniche permette però una riduzione del quorum assembleare, nel rispetto di certi requisiti tecnici, quando l’ascensore sia adatto al trasporto dei disabili: allora la maggioranza necessaria si abbassa, ma solo in seconda convocazione dell’assemblea a metà più uno degli intervenuti in assemblea che possiedano un terzo del valore dell’edificio. La giurisprudenza è ormai di manica larga: non è necessario che il disabile abiti nel palazzo, basta che si renda possibile il fatto di visitarlo. Anche chi vota a favore può chiedere di non partecipare alla spesa di installazione, se non usa l’ascensore, e cambiare idea in seguito versando la sua quota di costo opportunamente rivalutata. Le porte andranno in tal caso munite di chiavi.
Gli ostacoli all’installazione possono venire anche da norme contenute nel regolamento edilizio comunale, che impongano per esempio gradini delle scale di una certa ampiezza, rendendo impossibile il fatto di tagliarli per ospitare l’impianto, fosse anche adatto ai portatori di handicap. Anche un solo condomino può opporsi anche quando si ledano (gravemente) i suoi diritti (articolo 1120 2° comma, del codice civile): per esempio quando si occupi l’androne in modo da rendere obiettivamente difficoltoso il passaggio. Viceversa non è possibile lamentare la perdita della tromba delle scale: questo perché si ricavano vantaggi superiori, anche in termini di rivalutazione del palazzo.
Le spese: ogni ripartizione, di qualsiasi tipo di spesa, può essere determinata dal regolamento condominiale contrattuale, anche in eccezione alle normali regole. Ha quindi senso parlare di suddivisione delle spese solo quando il regolamento tace a proposito. I costi di manutenzione ordinaria, straordinaria, ricostruzione e di esercizio si dividono (salvo il regolamento condominiale contrattuale lo vieti) in analogia a quanto previsto dall’articolo 1124 del codice civile per le scale. Per il riparto delle spese di adeguamento alla sicurezza, la maggioranza dei giudici afferma invece che vale il criterio della proprietà: se appartiene a tutti i condomini, tutti debbono contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà, anche quelli che non usano l’ascensore perché stanno al piano terra rialzato. Una regola che può parere troppo rigida: tantè vero che in alcuni condomini escludono con delibera negozi e abitanti al terreno.
PRIVACY IN UFFICIO PER LE BANCHE DATI
Ai sensi della cosiddetta privacy, l’amministratore è obbligato a comunicare ai condomini e ai fornitori l’esistenza di una banca dati che contiene informazioni su di loro. E’ bene che lo faccia per lettera. La comunicazione ai condomini in assemblea va altrettanto bene, ma a patto che siano avvertiti anche i non presenti, tramite il verbale assembleare. Oltre alla comunicazione l’amministratore deve dare la possibilità agli interessati di conoscere il pipo di dati inseriti, la logica e il metodo con cui sono stati raccolti e deve consentire loro di aggiornarli e rettificarli nonché di farli cancellare se non necessari all’esecuzione delle sue funzioni. Purchè siano rispettati questi principi, non è per niente indispensabile il consenso degli interessati all’inserimento nella banca dati. Le banche dati non possono contenere dati sensibili che riguardano la salute, le credenze politiche o religiose, gli atteggiamenti verso i consumi. Sui dati giudiziari, va fatta una distinzione: sono leciti quelli necessari per adempiere a un obbligo previsto dalla legge ( qual è quello dell’amministratore di citare in giudizio il moroso) e per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria. Va da sé che i dati non possono, se non con consenso, essere diffusi ad altri, per interessi estranei, ivi comprese quelli delle ditte che intendono proporre ai condomini lavori edili, apparecchiature e impianti. Per attestare la sicurezza delle proprie banche dati, l’amministratore deve inoltre compilare il dps (documento programmatico di sicurezza). Si tratta essenzialmente di una serie di tabelle che non vanno spedite al Garante della privacy o a un qualsiasi ufficio, ma semplicemente conservate presso l’ufficio dell’amministratore ed esibito solo in caso di controlli. Il dps non ha modulo standard: le misure minime di protezione sono comunque nell’allegato B al decreto legislativo n. 196 del 2003 (il codice di protezione dati).
NUOVE CASE, GARANZIA DI DIECI ANNI. SCOPERTO IL VIZIO, ALTRI 12 MESI PER FARE DENUNCIA
Spesso nell’edificio di nuova costruzione i difetti restano occulti per lungo tempo e si manifestano solo dopo parecchi anni in tutta la loro gravità. Per tale ragione il legislatore ha previsto che, qualora i gravi difetti o l’evidente pericolo di rovina si scoprano nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa. La legge pone un limite di tempo alla responsabilità del venditore - costruttore, nel senso che questi risponde del proprio operato entro il termine di dieci anni dalla effettiva ultimazione dei lavori, indipendentemente dalla consegna o dal collaudo finale dell’opera.
Tale lungo termine non deve però trarre in inganno l’acquirente o l’amministratore perché lo stesso articolo prescrive due ulteriori termini che devono entrambi essere rispettati per poter richiedere l’intervento del costruttore. Tali termini sono interdipendenti, nel senso che, ove soltanto uno di essi non sia rispettato, la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente non può essere fatta valere. In particolare, il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione previsto dall’articolo in esame a pena di decadenza dell’azione di responsabilità, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti.
In primo termine impone al committente (singolo acquirente o condominio che sia) di denunciare a pena di decadenza al costruttore la presenza di vizi entro una anno dalla loro scoperta, intendendosi per tale il momento in cui si sia raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva non soltanto della gravità dei difetti, ma anche della loro incidenza sulla statica dell’edificio o sulla possibilità di godimento di esso. Non è dunque sufficiente far riferimento a manifestazioni di scarsa rilevanza e a semplici sospetti. E’ presumibile che detta conoscenza si raggiunga solo a seguito di indagini tecniche, tanto che il termine decorrerà dall’effettiva acquisizioni della relazione del consulente incaricato. Il secondo invece obbliga a promuovere una causa nei confronti del costruttore entro un anno dall’eventuale denuncia dei vizi. Ed è proprio tale secondo termine che spesso non viene rispettato, vuoi per il protrarsi di possibili trattative tra le parti che magari il costruttore stesso appositamente coltiva senza poi concluderle, vuoi perché dar subito corso a un contenzioso giudiziario può infastidire oppure, molto più semplicemente, perché non si è al corrente, ma il costruttore lo sa bene, che in questo caso il proprio diritto si prescrive in un anno.E’ quindi di estrema importanza controllare con attenzione che non decorra inutilmente un anno dal momento in cui si sia provveduto a inviare la denuncia in quanto da tale momento scatta il conto alla rovescia per decidere se procedere o meno giudizialmente nei confronti del costruttore.
TRA I RIMEDI, LA RIPARAZIONE O LO SCONTO
Il condomino, una volta accertata la presenza di vizi sull’edificio, ha diverse alternative per porre rimedio alla situazione.
LA RIPARAZIONE:In primo luogo può chiedere la condanna del costruttore all’esecuzione diretta delle opere necessarie per l’eliminazione dei difetti oppure al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere stesse eseguite da altra impresa. In modo analogo può naturalmente agire il singolo proprietario per quanto accertato nella sua unità immobiliare.
IL RISARCIMENTO: Il danno deve anche ricomprendere l’eventuale svalutazione dell’immobili riparato, nonché il pregiudizio subito dal singolo o da tutti i condomini per non avere potuto pacificamente godere del bene in conseguenza dei gravi vizi presentatisi nelle parti comuni dello stabile o nella porzione immobiliare di proprietà del condominio.
SCONTO O FINE CONTRATTO: Il tutto può anche tradursi in una domanda di riduzione del prezzo della compravendita in conseguenza del minor valore che ha l’immobile in conseguenza del vizio riscontrato. Sotto tale ultimo profilo va evidenziato che simile richiesta non è per nulla incompatibile con quella di risoluzione del contratto di compravendita semmai promossa dal condomino acquirente, sempre naturalmente nel rispetto dei termini e nei modi previsti dalla legge.
Se è infatti pacifico che, una volta richiesta la risoluzione del contratto non è data poi possibilità di pretenderne l’adempimento da parte del costruttore, nulla vieta invece la contestuale proposizione al giudice, in via subordinata, della domanda di riduzione del prezzo della compravendita, sulla base dell’entità dei vizi riscontrati sull’immobile. Il vero problema, però, nasce quando il costruttore scompare prima dei dieci anni perché cessa l’attività appena dopo aver ultimato l’edificio oppure fallisce.
LA POLIZZA: Un valido rimedio è stato previsto dal legislatore per gli immobili costruiti dopo il 2005 nel senso che in tale caso il costruttore è obbligato a rilasciare una polizza assicurativa a copertura di tutti i vizi che possono verificarsi sulle parti comuni dell’edificio o nelle singole unità immobiliari nei dieci anni successivi alla vendita. L’obbligo c’è, ma l’importante è che il l’acquirente futuro condomino dell’immobile lo faccia rispettare. E non sempre ciò avviene.
Rif.ti Codice civile: art. 1130, 1136, 1665, 1167, 1669. Legge 210 del 02/08/04 Decreto legislativo: 122 del 20/06/05 Cassazione 1/02/08 n.2460 – 31/01/08 n. 2313 – 23/01/08 n. 1463 – 28/12/07 n.27193 – 20/11/07 n. 24143 – 23/07/07 n. 16202 – 31/05/07 n. 12790 – 03/05/07 n. 10533 – 22/03/07 n. 6931 – 19/02/07 n. 3752 – 01/08/06 n. 17484 – 29/03/06 n. 7254 – 10/03/06 n.5272.
SUI CRITERI PER LE SPESE MODIFICHE ALL’UNANIMITA’: NULLA LA DELIBERA CHE VARIA I PARAMETRI-BASE A MAGGIORANZA
Le attribuzione dell’assemblea di condominio sono circoscritte alla verifica e all’applicazione dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe, dato che queste, incidendo sui diritti del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di esclusiva proprietà, possono derivare solo da un accordo a cui l’interessato aderisca. Pertanto, la delibera che modifichi questi criteri è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limiti di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro 30 giorni ai sensi degli articoli 1137, commi 2e3, del codice civile (tra le atre cassazione 15 marzo 1995 n. 3042 appello Milano 14 gennaio 06; Tribunale Milano 13 settembre 05)
Distinzioni: Per le delibere sulla ripartizione delle spese comuni occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione (o sono modificati i criteri già fissati) per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini (cassazione 8 gennaio 2000 n.126), da quelle che ripartiscono le spese, dato che soltanto queste ultime, se adottato in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta entro 30 giorni (appello Lecce 24/08/04).
La Proporzione: La ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale, purchè risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, essendo il criterio di determinazione delle singole quote preesistente e indipendente dalla formazione della predetta tabella. Ne consegue che il condomino che ritenga che la ripartizione della spesa contrasti con questo criterio ha l’onere di impugnare la delibera, indicando in quali esatti termini si sia consumata la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto e attuale gliene sia derivato (cassazione 3 dicembre 1999 n. 13505). L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge direttamente per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse (Cassazione 21/07/05 n. 15288).
APERTURA NUOVI ESERCIZI COMMERCIALI, INQUINAMENTO ACUSTICO E’ IL COMUNE A VIGILARE.
L’apertura di esercizi commerciali è subordinata al rilascio, da parte dell’amministrazione comunale, di una licenza che ne presuppone l’idoneità a svolgere in una determinata zona l’attività richiesta. Tra i vari controlli che spettano al Comune prima di concedere il nulla osta, rientra anche il vaglio della tipologia di esercizio in relazione alla zona in cui esso andrà ad operare, in considerazione del suo prevedibile impatto acustico. Il territorio comunale è suddiviso in zone acustiche omogenee e a ciascuna zona vengono assegnati i valori limite di emissione, di immissione, di attenzione e i valori di qualità stabiliti dalle disposizioni contenute nel decreto del presidente del consiglio dei ministri del 14/11/1997. Il comune ha poi l’obbligo-secondo la legge 26/10/95 numero 447, legge quadro sull’inquinamento acustico – di controllare il rispetto della normativa per la tutela dall’inquinamento acustico e ha anche il conseguente potere sanzionatorio nei confronti degli esercizi commerciali o delle attività produttive che dovessero svolgere la propria attività superando i valori limite di emissione sonore previste dalla legge.
Pertanto, se viene recato un eccessivo disturbo ai condomini o comunque ai residenti, essi hanno la possibilità di denunciare tale circostanza ali uffici comunali competenti. L’amministrazione, una volta ricevuta la denuncia, dovrà attivarsi controllando che l’attività commerciale o industriale in questione non sia in contrasto con le indicazioni della zonizzazione acustica comunale e, effettuato questo esame preliminare, dovrà interessare l’agenzia regionale per la protezione dell’ambiente (arpa) per i successivi controlli acustici in loco, ossia per verificare che il rumore prodotto non sia superiore alle sogli previste dal decreto del 1997. Se la relazione dell’Arpa conferma l’inquinamento acustico segnalato dai cittadini, spetta all’amministrazione comunale adottare i conseguenti provvedimenti (articolo 9 della legge 447/1995), con i quali far cessare le fonti del rumore a tutela della sature pubblica. Come recentemente ha osservato anche il Tar Lombardia - Milano, la denuncia indirizzata al Comune può anche provenire da un singolo soggetto, pertanto anche da un solo condomino o da un solo residente. Quanto ai provvedimenti sanzionatori dell’amministazione comunale, essi dovranno andare nella direzione di far cessare il rumore o, quantomeno, di eliminarlo nelle ore notturne. L’ordinanza comunale potrà anche prevedere, quindi, la riduzione dell’orario di apertura dell’esercizio commerciale o la cessazione di alcune attività dell’esercizio medesimo oltre un determinato orario (ad esempio, all’interno del locale non si potrà suonare o somministrare alimenti e bevande) a meno che i titolari non siano in grado di eseguire idonee opere di in sonorizzazione che riportino il rumore al di sotto delle soglie previste dalla legge.
IL CODICE TUTELA LA PUBBLICA QUIETE
Per colore che abitano nelle vicinanze di locali pubblici, raggiunti ogni sera da allegri avventori che non disdegnano di intrattenersi al di fuori dei locali sessi, il rischio di fastidiosi rumori e schiamazzi non è indifferente e aumenta, com’è ovvio, nella bella stagione. Il problema non è esclusivamente di che abita negli alloggi sovrastanti: a venire messa a dura prova è spesso la pazienza di un numero indeterminato di persone. Ci sono naturalmente i rimedi previsti dal codice civile, che trovano però più specifica applicazione nel caso in cui il rumore abbia un preciso responsabile. Esiste anche un possibile profilo penale del problema, che trova origine nella particolare attenzione che il legislatore ha voluto riservare a quei Beni genericamente identificati come ordine pubblico e come pubblica tranquillità. Nell’ambito di questo ampio concetto può trovare tutela anche la pubblica quiete, la cui violazione è punita dal codice penale articolo 659. Se da un’attività di per sé non rumorosa deriva un disturbo alla quiete pubblica si configura la fattispecie penalmente punibile. La norma prevede che chiunque, mediante schiamazzi o rumori oppure causando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, oppure ancora suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone è punito con l’arresto fino a tre mesi o con un’ammenda. L’accertamento può trovare fondamento anche senza un specifica perizia o consulenza tecnica, potendosi trarre adeguati elementi di convincimento attraverso altri mezzi di prova, quali le dichiarazioni testimoniali. E’ Pur vero che la norma tende a prendere in considerazione il rumore causato da macchinari in dotazione dell’esercizio commerciale piuttosto che quello provocato dagli avventori. Altrettanto vero è però che esistono realtà dove, proprio in conseguenza di negligenze poste in essere dal gestore del locale pubblico, anche il solo conversare ad alta voce crea innegabile e intollerabile disturbo alla quiete degli incolpevoli abitanti del circondario. Anche l’impedire il verificarsi di un evento dannoso – appunto il disturbo arrecato a terzi – può provocare responsabilità penale. Colui che ha l’obbligo giuridico di impedire il reato è infatti responsabile al pari di colui che lo commette. Con la propria attività economica il gestore crea di per sé, nel contesto sociale, un nuovo disturbo della pubblica quiete, provocato appunto da colore che gli permettono, frequentando il locale, di continuare con profitto l’attività stessa. Ancor più se è proprio lui a facilitare, attraverso il collocamento sul marciapiede antistante l’esercizio di appositi tavoli, l’affollarsi degli avventori all’esterno: un evento, questo, spesso generatore di continuato rumore pregiudizievole per la quiete altrui. Se ciò si verifica, dunque, anche il titolare ne risponde, per non avere impedito il verificarsi dell’evento dannoso penalmente sanzionato. Il tutto è collegato non alla presumibile rumorosità dell’attività svolta in sé considerata, ma alle conseguenze che derivano da un’affluenza non regolamentata dalla clientela.
CAMINI IN CONDOMINIO MANUTENZIONE DOC: SPESSO LA CAUSA DEGLI INCIDENTI E’ LEGATA A CATTIVA COSTRUZIONE.
Non solo nelle zone di campagna o extraurbane ma anche nelle città il problema della sicurezza e della protezione dall’incendio nelle canne fumarie è molto forte. E proprio agli amministratori compete anche il compito di mettere in guardia i condomini che nel loro appartamento hanno un camino con canna fumaria individuale. In linea di principio, i sistemi di protezione attiva vengono installati ove occorre salvaguardare la vita umana e proteggere i beni da un evento che, nonostante le misure di prevenzione, rappresenta sempre una minaccia incombente. Un impianto deve, per tutto il suo ciclo di vita, garantire il più alto grado di affidabilità di fronte all’emergenza. L’utente dei sistemi di protezione attiva si aspetta chele specifiche funzioni fornite, sia da parte dell’hardware anche dal software, abbiano un elevato grado di affidabilità per l’intero ciclo dell’impianto. E’ evidente che queste aspettative possono essere soddisfatte soltanto con controlli periodici della funzionalità e, se necessari, tramite interventi di riparazione. L’incendio da camino, cioè determinato da problemi insorti nel camino, è il fenomeno più frequente ed è causato da inadeguatezza tecnica (spesso si tratta di scarichi di altri impianti collegati alle cappe), errori di costruzione (materiale assolutamente inadatto), mancanza di manutenzione (senza intervento dei tecnici) e combustibili non idonei (sviluppano calore eccessivo). Le canne fumarie devono avere prese d’aria, dimensioni, raccordi curve pendenze, materiali, collegamenti, protezioni e coibentazioni a regola d’arte. L’incendio del camino raramente evolve in un incendio del tetto, mentre a provocare l’incendio da camino è spesso il calore trasmesso dal camino che, mal isolato, provoca la combustione di rivestimenti e materiali vicini.
MANUTENZIONE: L’insieme di queste prestazioni viene definito servizio di assistenza post-vendita oppure manutenzione-qualità di un impianto. E’ di uso comune fare riferimento all’espressione “qualità chain” (catena della qualità), cui la manutenzione è uno degli anelli più importanti. Gli elementi della catena di qualità definiscono la sicurezza dell’impianto. La progettazione e l’esecuzione, come la scelta appropriata delle apparecchiature stabiliscono la qualità dell’impianto all’inizio della sua entrata in funzione. La qualità della manutenzione determina la capacità dell’impianto di operare per tutto il suo ciclo di vita. Anche l’impianto meglio progettato e installato è soggetto a usura e perdita di efficienza nel tempo se non si effettuano controlli periodici che ne garantiscano costantemente un’affidabilità elevata. Il livello di protezione dell’intero sistema è determinato dall’anello più debole.
All’origine la manutenzione come strumento conservativo non era codificata in quanto gli interventi erano tutti di emergenza e avvenivano in seguito alla situazione di guasto. L’incremento dei fattori di rischio e il quadro normativo più severo, hanno fatto si che la manutenzione divenisse un elemento importante dell’efficienza dell’impianto e un’attività della cui importanza sono ormai tutti convinti. La manutenzione rappresenta quindi l’insieme di tutti i servizi necessari per mantenere in efficienza gli impianti e per garantire il permanere di prestabilite funzioni operative dei singoli dispositivi e dell’intero sistema, ottimizzando la gestione dei costi.
LA SICUREZZA DELLE CANNE FUMARIE VA AFFITATA AI TECNICI
Umberto De Rocco, presidente di Anfus Veneto richiama l’attenzione sul ruolo dei tecnici nella cura delle canne fumarie, attraverso una serie di regole: 1) Manutenzione periodica delle canne fumarie, a opera dei tecnici specializzati, ovvero i Maestri Spazzacamini, per prevenire il rischio di incendio, come prescritto dalle normative tecniche vigenti, pre ridurre il consumo di combustibile e l’inquinamento e mantenere costante nel tempo il rendimento. 2) Verifica degli impianti fumari, in fase di pre-installazione e allacciamento, da parte di personale specializzato come accade nel resto dei paesi europei. Inoltre dal 1 luglio 07 c’è l’obbligo di designazione della certificazione ce per i camini metallici ed è sono state inserite fra quelle previste ne Dm 37/2008 sulla sicurezza le opere di evacuazione dei prodotti della combustione.
IL CARTELLONE PUBBLICITARIO SUL TETTO E’ INNOVAZIONE
E se sul tetto mettiamo un cartellone? Un caso, non più singolo, ma oggettivamente interessante viene fornito dallo sfruttamento della copertura del fabbricato, sia essa piana (lastrico solare) o a falde, per ragioni economiche. A cominciare da antenne e i ripetitori telefonici. Una fattispecie concreta, poi, è quella, non più rara, del lastrico solare a fine di pubblicità commerciale. Vale la pena di parlare di un caso preciso: una società ha chiesto all’assemblea condominiale di installare, sulla copertura piana del fabbricato, assai alto, un’enorme insegna pubblicitaria, visibile da grande distanza e che finirebbe per far identificare quel fabbricato con quella ditta. Nel far questo, la società ha esibito una convenzione stipulata con il suo dante causa, l’originario costruttore e venditore del complesso, che le concede l’uso esclusivo del lastrico solare. A monte di questo, il costruttore aveva depositato un atto, da registrarsi e trascriversi con il quale riservava a sé detto uso esclusivo. Dagli atti è però emerso che, prima della vendita dell’unità alla società richiedente l’installzione dell’insegna, il costruttore venditore aveva alienato altre unità a terzi, ma senza fare espressa riserva di uso esclusivo del lastrico solare, a mente dell’articolo 1117 del codice civile. Né vi era traccia di tale esclusione del lastrico solare dal novero dei beni comuni nel regolamento condominiale consegnato agli acquirenti. La riserva di uso esclusivo del lastrico solare da parte del costruttore, insomma, era tardiva e quindi invalida ed inefficace. Rimaneva tuttavia, sul tappeto, la sussistenza o meno da parte del diritto del chi chiedente di procedere all’installazione dell’insegna, anche se non più suffragata contrattualmente, ma scaturante dal disposto di cui all’articolo 1102 del codice civile. Qui si è al di fuori degli ordinari casi di apposizione di tabelle ed insegna che non incidono in maniera significativa sull’estetica del fabbricato né si pongono in conflitto con l’arredo urbano. Anzitutto ci sono due problemi: il decoro architettonico del fabbricato, che trova tutela nelle norme codicistiche, e le regole amministrative di cui ogni comune si dota a difesa del contesto urbano. Ma detto questo, il terzo è più immediato problema è che la posa di una insegna di dimensioni tali da essere percepibile da molto lontano impedirebbe il pari uso da parte degli altri comunisti, a dispetto dell’espresso divieto di cui all’articolo 1102 del Codice civile. Di qui la necessità di un’autorizzazione espressa da parte dell’assemblea condominiale per quella che appare un’innovazione vietata; l’assemblea potrà anche dettare le regole delle caratteristiche dell’opera, la sua durata nel tempo, e richiedere un compenso per tale utilizzo del bene comune, stipulando il relativo contratto.
LA CASSAZIONE TIRA LEFILA SUI DEBITI IN CONDOMINIO
ELABORATI I PRINCIPI DELLE DECISIONI PRECEDENTI
E’ difficile metabolizzare sino in fondo la sentenza 9148/2008 delle sezioni Unite della Cassazione, ove è affermato che ciascun condomino risponde delle obbligazioni condominiali solo nei limiti della propria quota. Pure essendo del tutto infrequente che i fornitori debbano procedere alla esecuzione forzata per soddisfare le proprie ragioni, la possibilità di investire ciascuno dei proprietari per l’intero debito contratto dal condominio esercita suggestione così forte che la sua scomparsa ha determinato un diffuso sconcerto. Non si considera, però, che in nessun altro settore economico il credito del fornitore è costantemente assistito dalla garanzia data dalla proprietà di un appartamento. Né si ricorda affatto che le nostre aziende non prestano servizi solo a favore di proprietari immobiliari e collaborano moto più spesso con soggetti che non possono fornire così tangibili garanzie. A ben vedere, ancora oggi il campo condominiale è certamente quello nel quale il fornitore vede maggiormente garantito le proprie ragioni, grazie alla corretta gestione che l’amministratore professionale può assicurare ed alla consistenza del patrimoni dei partecipanti. Nessuno dei rilievi che potrebbero essere elencati è servito a vincere le reazioni immediate e la rivoluzione è sembrata epocale, benché non fossero mancati i segni premonitori.
In dottrina risulta imminente la presa di posizione di Raffaele Corona, che in una opera fondamentale (proprietà e maggioranza, 1999) aveva esposto la propria concezione favorevole alla parziarietà, ma più di recente si erano segnalate rivisitazioni che ora dovranno essere riprese e nuovamente approfondite. Nel 2002 la Corte di Appello di Roma ha affermato una concezione convergente con la odierna pronuncia delle Sezioni unite, come risulta dalla frase tratta dalla sentenza del 4 giugno 02 :”la natura parziaria e non solidale dell’obbligazione di ciascun condomino per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi emerge dall’applicabilità anche nei confronti di questi ultimi delle disposizioni contenute negli articoli 1118 e 1123 del Codice civile”. Quindi la concezione asseritamene rivoluzionaria conosce precedenti, sia pure indirizzate verso situazioni particolari. Emerge, anzitutto, il trattamento delle anticipazioni dell’ex amministratore, per il quale la regola della solidarietà dei condomini per i debiti condominiali è stata reiteratamente contraddetta. Risulta maggioritaria l’interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale l’amministratore di condominio cessato dall’incarico può recuperare le somme anticipate agendo contro il condominio e o contro i singoli condomini, ma in tale ultimo caso solo pro quota (cassazione, sentenza n. 853/1996 e 1286/1997 e tribunale di Parma, sentenza del 12/09/01).
Più interessanti risultano le sentenze pronunciate intorno alla posizione dell’acquirente di unità immobiliari. Sia i giudici di merito che quelli di legittimità hanno affermato che l’acquirente è obbligato unicamente per i debiti insorti nella gestione corrente e in quella antecedente al suo acquisto, mentre non sia per nulla interessato da debiti od obbligazioni insorte in epoche anteriore. Anche in questo caso, la apparente regola della solidarietà incontra da sempre un limite non esiguo, né per la notevolissima ricorrenza della fattispecie né per l’imbarazzo che può determinarsi in capo all’ignaro fornitore.
Il caso più rimarchevole è quello del terzo fornitore che abbia visto riconosciuto il proprio diritto dopo una controversia giudiziale. Se la vittoria dell’appaltatore è riconosciuta in appello, la sentenza può essere eseguita solo nei confronti di chi fosse proprietario nell’anno dell’insorgere della obbligazione e durante la gestione precedente. La giurisprudenza ha precisato che tale momento va fissato al momento della decisione assembleare, ovviamente ben prima della esecuzione dei lavori. In sostanza, il nostro appaltatore deve andare indietro di lusti, se non di decenni. L’intervento delle sezioni unite, conseguente a intensa e non esigua elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale, non consente quindi di ipotizzare immediati revirements. che non sarebbero neppure augurabili.
Solo una nuova legge potrebbe indicare una assetto complessivo per i temi che oggi sembrano riguardare la sola obbligazione condominiale, mentre di fatto sono costantemente collegati a una visione più globale, concernendo la distinzione tra la posizione del singolo e quella dell’ente collettivo.
L’AMMINISTRATORE CHE LASCIA PUO’ FARE LA CONVOCAZIONE?
Nella fase in cui l’amministratore cessa dall’incarico, e ancora non è subentrato il nuovo, l’amministratore conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea e dal regolamento. Ne discende che rimane in capo a quest’ultimo la legittimazione attiva alla convocazione dell’assemblea (oltre la possibilità offerta ai condomini stessi dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile quanto ne ricorrano i presupposti). Durante la gestione interinale l’amministratore deve svolgere tutte le attività previste dall’articolo 1130 del Codice civile compresa quella di effettuare il rendiconto della gestione e l’effettuazione del bilancio preventivo per l’esercizio successivo.
CHI RAPPRESENTA 1/6 DEL VALORE PUO’ CONVOCARE L’ASSEMBLEA
Almeno due condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi possono richiedere all’amministratore di convocare l’assemblea straordinaria su un ordine del giorno (articolo 66 disposizioni attuative del codice civile). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
LE DECISIONI FUORI DALL’ORDINE DEL GIORNO SI POSSONO ANNULLARE
Le delibere adottate senza che il corrispondente argomento sia inserito nell’ordine del giorno possono essere annullate entro i trenta giorni, salva l’ipotesi in cui tutti i condomini intervengano all’assemblea (anche per delega). L’assemblea rappresenta la riunione o adunata dei condomini, ovvero la sede in cui i condomini possono esprimere la propria volontà. Per l’articolo 1136 l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati inviatati alla riunione; l’articolo 1105 pone come condizione per la validità delle deliberazioni della maggioranza che tutti i partecipanti (condomini) siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione; per l’articolo 66 delle disposizioni attuative la convocazione dell’assemblea deve avvenire almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione.
SE L’ASSEMBLEA NON DECIDE SPETTA AL GIUDICE
Se l’assemblea deve approvare per esempio il bilancio e la nomina dell’amministratore però per mancanza di quorum non può deliberare, il condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria in quanto non può operare senza approvazione dei bilanci del condominio.
L'APPROVAZIONE DEL CONSUNTIVO SI IMPUGNA ENTRO 30 GIORNI
Secondo l'articolo 1137, ultimo comma del codice civile deliberazioni assembleari devono essere impugnate avanti l'autorità giudiziaria competente, entro trenta giorni dalla data dell'assemblea per il condomino presente e dissenziente (o astenuto) e entro trenta giorni dal ricevimento del verbale per il condomino assente.
L'OBBLIGO DELLA NOMINA DELL'AMMINISTRATORE SCATTA CON PIU' DI 4 PROPRIETARI.
L'obbligo dell'amministrotore non è in relazione al numero delle unità immobiliari ma in base ai condomini. Se i diversi proprietari sono più di 4, la nomina è obbligatoria (articolo 1129, codice civile )
IL COSTRUTTORE DA SOLO NON PUO' SCEGLIERE E NOMINARE L'AMMINISTRATORE
La scelta dell'amministratore da parte del costruttore non è valida, in quanto ritenuta clausola vessatoria. I condomini possono inserire all'ordine del giorno la nomina dell'amministraotre e nominarlo con il quorum previsto dal 4° comma dell'articolo 1136 del codice civile.
LA REVOCA DELL'AMMINISTRATORE SI DECIDE CON DELIBERA A MAGGIORANZA
L'amministratore può essere revocato per decisione dell'assemblea oppure, su richiesta di uno o più condomini, con provvedimento dell'autorità giudiziaria (articolo 1129, commi 2 e 3, codice civile). La deibera assembleare di revoca deve comunque riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. Sulla revoca richiesta anche su istanza di un singolo condomino decide il Tribunale del luogo ove è sito l'edificio condominiale, dopo aver sentito l'amministratore (articolo 64 disposizioni attuative, Codice civile).
RISPARMIO ENERGETICO E SICUREZZA IMPIANTI:
IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO.
La normativa finalizzata alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio che per gli edifici in condominio è affidata alla tutela dell’amministratore di condominio (Direttiva 2002/91/CE del 16/12/2002, D.Lgs. attuativo 19/8/2005, n. 192 e D.Lgs integrativo 29/12/2006, n. 311) individua un ruolo sociale delicato ed impegnativo con attribuzioni intese al conseguimento di interessi di natura pubblicistica che richiedono un’opera di formazione ed informazione culturale a beneficio generale del Paese e dell’intero pianeta.
L’amministratore di condominio diventa, pertanto, un interlocutore privilegiato per l’effettivo contenimento energetico negli edifici, in quanto è il soggetto che, mediante le operazioni preparatorie (informazione) ed esecutive (proposte di delibere assembleari), indispensabili per la realizzazione degli obiettivi comunitari, rappresenta il naturale intermediario di tale politica evitando responsabilità che possono incidere sulla stessa commerciabilità delle unità immobiliari gestite.
Considerato che, a decorrere dal primo luglio 2009 l’indicazione delle caratteristiche energetiche sarà obbligatoria per consentire il valido trasferimento a titolo oneroso e la locazione di tutte le unità immobiliari (acquirente e conduttore potranno far valere la nullità dei rispettivi contratti in assenza di tale documentazione), l’amministratore, pertanto, ha il dovere professionale di informare adeguatamente i partecipanti al condominio in merito alla situazione energetica delle parti comuni con proposte che consentano l’adozione di nuove tecnologie, da formulare in sede assembleare, curandone una opportuna registrazione a verbale in caso di un possibile rinvio decisionale, evidenziando i vantaggi ed i pregiudizi connessi all’osservanza o meno delle prescrizioni, ai fini della conservazione del valore economico delle rispettive unità immobiliari.
E’ opportuno evidenziare inoltre che una eventuale decisione negativa assembleare che venga poi ritenuta pregiudizievole per i diritti soggettivi dei condomini favorevoli ad eventuali interventi di natura comune, in ragione del minor valore di mercato e redditività locatizia delle proprietà esclusive in conseguenza del minor coefficiente energetico, potrebbe legittimare il ricorso al giudice ai sensi dell’art. 1105 c.c.
Particolare attenzione l’amministratore dovrà riservare alle iniziative individuali di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento già legittimato dalla Cassazione con ripetute sentenze; infatti alcune disposizioni regionali (es. Piemonte) vietano addirittura il distacco, mentre l’allegato A del D.Lgs. n. 311/2006 considera, con tutte le relative conseguenze, il distacco stesso “una ristrutturazione relativa ad un insieme di opere che comportano la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione ed emissione del calore” per la quale è necessaria una preventiva certificazione energetica nella quale il tecnico abilitato dovrebbe documentare il risparmio energetico realizzabile dall’edificio, in pratica difficile da dimostrare in quanto si determinerebbe una potenza termica installata superiore alla precedente. Il tecnico dovrebbe infatti garantire un fabbisogno energetico per l’edificio inferiore ai valori indicati nel D.M. 11 marzo 2008.
Gli esperti del settore si apprestano a verificare come i nuovi certificati energetici incideranno sui prezzi con possibili modifiche delle valutazioni degli immobili meno pregiati (introduzione di categorie di edifici dalla lettera A alla G con parametri differenziati per consumi energetici in kWh per mq).
Nella stessa ottica il D.I. 22 gennaio 2008, n.37 prevede un onere di informativa circa il mancato adempimento di prescrizioni imperative per l’adeguamento dei fabbricati esistenti e dei relativi impianti a norme di sicurezza che può comportare un minor valore commerciale delle singole proprietà esclusive, con conseguente possibile addebito al rappresentante legale del condominio che non sia in grado di dimostrare la sua diligenza ed il rifiuto da parte dell’assemblea di sostenere i costi relativi ai necessari interventi per l’ottenimento delle prescritte certificazioni da redigere in base ai modelli allegati al decreto stesso (impianti comuni elettrici, ascensori, termici, fognari, idrici) che un professionista del settore impiantistico con determinate qualità può rilasciare anche a sanatoria (art. 7.6).
Le istruzioni dell’Ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo Economico in data 26 marzo 2008 hanno chiarito la possibilità delle parti di una compravendita immobiliare di derogare concordemente all’obbligo (art. 13) della garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti individuali e comuni (anche se questi ultimi non sono espressamente citati nel decreto). Il Consiglio nazionale del Notariato, in data 17 marzo 2008, ha però evidenziato, in considerazione della circostanza che la verifica sulla sicurezza degli impianti è presupposto per il rilascio dell’agibilità dell’edificio, che il trasferimento di immobili privi di tale requisito determina il risarcimento del danno a carico del venditore.
PER TUTELARSI SUGLI AFFITTI FIDEIUSSIONI CONTRO CHI NON PAGA.
Garantirsi il versamento del canone di locazione attraverso la richiesta di una fideiussione bancaria o assicurativa è una pratica sempre più diffusa tra i proprietari di casa, soprattutto in tempi come questi caratterizzati da inquilini in affanno per il pagamento dell’affitto. Lo scorso anno, nel nostro paese, oltre l’80% degli sfatti eseguiti è avvenuto per morosità ed ogni giorno sono più di 200 le famiglie che vengono costrette a lasciare la propria casa (secondo i dati del ministero dell’interno elaborati dall’Unione Inquilini). Ecco allora che entrano in gioco banche e assicurazioni a copertura del mancato pagamento del canone. Tra la fideiussione bancaria e assicurativa ci sono delle differenze: la prima garantisce l’adempimento del conduttore previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono vincolati, mentre con la seconda il locatario paga un premio annuale o unico e in caso di mancato versamento la compagnia può recedere dal contratto facendo venire meno la garanzia. Nel 2007 Banca Intesa-Sanpaolo ha lanciato, insieme a Confedilizia, il “Servizio garanzia affitto” che prevede il rilascio di una fideiussione a favore del proprietario, il quale, in caso di morosità del conduttore, potrà ottenere un importo fino a 12 mensilità del canone locativo iniziale. La garanzia scatta a prima richiesta e la copertura è a carico dell’inquilino, che tuttavia gode anche lui di un importante vantaggio: l’eliminazione del versamento della cauzione alla firma del contratto. Somma che potrà essere utilmente impiegata, ad esempio, per il trasloco o per arredare i nuovi locali. I tipi di fideiussioni sono svariati e tutelano il proprietario per il mancato pagamento dell’affitto quindi il locatario non si farà più la solita domanda: “ma se non mi paga che faccio?”
IL SOTTOTETTO ABITABILE RICHIEDE NUOVE TABELLE.
Con la realizzazione di una mansarda che prima era adibita a soffitta, si determina un incremento della superficie abitabile dell’appartamento, ma anche di quello complessivo dell’edificio, per cui dall’articolo 118 del codice civile sulla comproprietà delle parti comuni. Di conseguenza, nella fattispecie è necessario rifare la tabella millesimale di proprietà, essendosi verificate le condizioni previste dall’articolo 69 punto 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
L’ASCENSORE SI INSTALLA CON L’ACCORDO DEI 2/3
L’installazione di un ascensore laddove prima non vi fosse, costituisce un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120, comma 1 Codice civile,, per cui la conseguente delibera deve essere presa con la maggioranza ex articolo 1136, comma 5 Codice civile ( pertanto la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio). In tal senso la giurisprudenza è unanime. Si tenga conto che vi è anche la possibilità, qualora l’edificio condominiale sia provvisto di più scale, che l’ascensore sia installato dai condomini che lo utilizzerebbero purchè sia fatto salvo il diritto degli altri condomini di partecipare ai vantaggi dell’innovazione. Le spese sono poi suddivise secondo il criterio dell’articolo 1123, Codice civile, relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, in proporzione al valore delle proprietà del singolo piano. Per quanto concerne le spese di manutenzione verrà poi applicato l’articolo 1124, Codice civile, che disciplina l’uso delle scale, per analogia.
