Nell’ambito dei rapporti di vicinato, intendendosi per tali sia quelli fra stabili o all’interno di uno stesso edificio, si verificano spesso comportamenti degli uni che possono arrecare agli altri molestie o addirittura danni, anche alla salute. L’articolo 844 del Codice civile disciplina questi fenomeni, definiti immissioni, che sono effetti di attività compiute sulla propria proprietà, che si ripercuotono su quella del vicino.
Il codice civile
La norma stabilisce che sono vietate le immissioni che superino la normale tollerabilità e che il giudice può adottare provvedimenti per contemperare esigenze della proprietà con quelle della produzione. La norma è co collocata all’interno della disciplina della proprietà fondiaria, in particolare nei rapporti fra fondi vicini, tuttavia è stata applicata non solo nei rapporti fra edifici urbani, ma che all’interno di stabili in condominio. il vicino non deve essere necessariamente il confinante, inoltre, l’azione può essere esperita sia dal o contro il proprietario, ma anche dal o contro l’inquilino. Seppur nata come norma a difesa della proprietà, l’interpretazione evolutiva giurisprudenziale ha ritenuto che l’applicazione della norma non possa prescindere dal diritto alla salute costituzionalmente garantito (Corte di cassazione civile, sessioni Unite n. 10186/1998 e Corte di cassazione n. 5564/2010).
La normale tollerabilità
Per normale tollerabilità, si deve aver riguardo all’uomo medio e si prescinde dalla vocazione urbanistica dei luoghi (quartiere prevalentemente residenziale o industriale ), così come il preso non giustifica le immissioni intollerabili. Nel valutare la tollerabilità, il giudice potrà anche fare riferimento ai criteri indicati dalle norme pubbliche sulla salute e sull’ambiente, secondo le varie tipologie di immissioni. Tuttavia la tutela ex articolo 844 ha una sua autonomia e, pertanto, il parametro della norma pubblica è interpretato dal Giudice civile come un limite minimo, non è detto alla tollerabilità, nei termini ritenuti dalla norma del Codice civile come un limite minimo, ono è detto alla tollerabilità, nei termini ritenuti dalla norma del Codice civile. In riferimento all’equo contemperamento delle esigenze della proprietà e della produzione, questa è intesa in senso ampio, non solo attività industriali anche di servizi commerciali e simili. Si tratta di un criterio sussidiario e facoltativo per le cosiddette immissioni intollerabili inevitabili, purchè non pregiudizievoli per la salute. Il contemperamento deve essere volto a far rientrare le immissioni nella normale tollerabilità, disponendo anche modifiche strutturali del bene, quali misure atte a contenere le immissioni nei limiti, magari riconoscendo un indennizzo in favore del soggetto che subisce le immissioni. Se ciò non fosse possibile, e permanesse l’intollerabilità, il giudice dovrà totalmente inibirle e anche, se richiesto, riconoscere il risarcimento del danno.
Il ruolo del perito
Nel giudizio intentato contro colui che causa le immissioni, la prova della loro intollerabilità potrà essere fornita anche da testimoni, in particolare la prova relativa alle condizioni di utilizzo del bene. Sicuramente, però, la consulenza tecnica d’ufficio appare strumento assai rilevante per stabilire la tollerabilità o meno delle immissioni, nonché l’eventuale diminuzione del valore del bene immobile vicino a quello da dove provengono le immissioni, nonché l’eventuale diminuzione del valore del bene immobile vicino a quello da dove provengono le immissioni, o ove ricorra il caso, per stabilire il danno alla salute di colui che le subisce. La domanda ex articolo 844 del Codice civile sarà competenza del tribunale quando il convenuto esercita un’attività di tipo produttivo (che, come sopra detto, va intesa in senso ampio) che provoca le immissioni, anche se posta all’interno del complesso condominiale. Diversamente, se la controversia riguarda rapporti fra vicini, proprietari o detentori (inquilini) di immobili adibiti a civili abitazioni (sia fra condomini in uno stesso edificio, sia fra proprietari in stabili diversi) l’articolo 7 comma 3 n.3 attribuisce la competenza al giudice di pace, qualunque ne sia il valore. Questi, pertanto, si occuperà sia dell’azione inibitoria che dell’azione di risarcimento del danno (cassazione civile n. 7330/2015) Si ritornerà alla competenza del tribunale nel caso in cui l’azione promossa seppur nel caso sopra indicato, si basi sulla violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che vieti alcune attività moleste per la quiete e la tranquillità degli altri condomini. In tale ipotesi, non sarà necessario stabilire se le immissioni siano intollerabili, ma se l’attività espletata sia quella vietata dal regolamento che può imporre limiti al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelli stabilita dalla disciplina sulla proprietà fondiaria, ove è collocato l’ articolo 844 del Codice civile.
CASISTICHE
LA CALDAIA:
Il caso
Il vicino del piano di sotto ha una caldaia collegata ad una canna fumaria che, circa un anno fa, si è fessurata, provocando a mio danno intense immissioni di fumi che si sono protratte per qualche giorno fino alla sua riparazione, con grave disagio anche alla salute mia e dei miei familiari. Posso ancora agire?
La soluzione
La tutela ex articolo 844 contro le immissioni di fumo, rumori, odori può essere invocata quando le sesse abbiano un carattere continuativo e periodico e quindi una certa frequenza e ripetitività nel tempo. Diversamente se si tratta di episodi isolati e circoscritti, e non più in essere da tempo, difettano del requisito dell’attualità di una situazione di intollerabilità.
I FUMI DELLA PIZZERIA:
Il caso
Gestisco una pizzeria e sono in lite giudiziaria con il mio condominio, che lamenta immissioni di fumi e odori provocati dalla mia attività. Ho sistemato la mia canne fumaria, ma la lite è continuata, anche se le immissioni sono diminuite. Il consulente tecnico d’ufficio, nella sua relazione non ha considerato questi miei interventi e ha ritenuto le immissioni intollerabili. Dovrò intervenire ancora?
La soluzione
L’adozione di accorgimenti tecnici da parte dell’autore delle immissioni, per ridurle, effettata durante la causa, dovrà essere valutata per stabilire il livello di tollerabilità delle stesse. In caso di diminuzione dell’intollerabilità, si dovrà tener conto delle misure già adottate nell’indicazioni di eventuali e ulteriori accorgimenti tecnici per ricondurre a tollerabilità le immissioni.
LA DENUNCIA PENALE:
Il caso
Dal piano sottostante la mia proprietà in condominio, ogni giorno, ripetutamente, si propagano urli e forti rumori di porte che sbattano. Dopo aver subito per anni questi persistenti comportamenti dei miei vicini, maleducati e litigiosi, ho presentato denuncia penale per disturbo delle occupazioni e riposo delle persone. Ho speranza di far cessare tutto ciò?
La soluzione
La tutela penale per il disturbo e la molestia alle persone è contenuta nell’articolo 659 1 comma del codice penale, che persegue la finalità di preservare la quiete e la tranquillità pubblica e i diritti delle persone all’occupazione e al riposo. La norma riguarda la tutela di un numero indeterminato di persone e non può essere applicata a chi arrechi disturbo sono ai vicini di casa.
IL GIUDICE CIVILE:
Il caso
L’ascensore del mio stabile in condominio provoca delle intense immissioni acustiche durante il funzionamento. Queste sono state misurate, ma rientrano nei limiti stabiliti dal Dpcm 1 marzo 1991, per cui non sono state eliminate, Nonostante le conclusioni del tecnico incaricato dal condominio, vorrei agire in giudizio. Sarebbe una causa persa?
La soluzione
I parametri fissati dalle norme speciali per la tutela dell’ambiente, di rilevanza pubblica, per giurisprudenza costante, possono essere considerati criteri minimali di partenza, al fini di stabilire l’intollerabilità delle immissioni che li accedano, ma non sono necessariamente vincolanti per il giudice civile, che può ritenere intollerabili anche immissioni che non superino quei limiti.
LA ZONA RUMOROSA:
Il caso
Il condominio nel quale abito si trova in una zona cittadina tutt’altro che silenziosa, per la presenza di varie attività produttive fra le quali un’officina, dalla quale si propagano immissioni di rumore intollerabili. Alle mie contestazioni, il gesto dell’officina ha replicato che tutta la zona è rumorosa. Ha ragione?
La soluzione
Il limite della tollerabilità delle immissioni rumorose non può prescindere dal rumore di fondo della zona dove si trova la fonte delle immissioni stesse. Si dovrà cioè prendere in considerazione la fascia di rumore costante sulla quale vengono ad innestarsi i rumo denunciati come immissioni intollerabili ai sensi dell’ articolo 844 del Codice civile.
L’ACQUA DAL TERRAZZO:
Il caso
Il proprietario del piano sovrastante il mio appartamento compie frequentemente ripetuti ed abbondanti lavaggi del proprio terrazzo e innaffia le piante provocando continue percolazioni e ricadute di acqua e terriccio a danno della mio proprietà. Posso rivolgermi al giudice per essere tutelato?
La soluzione
In caso di immissioni continuative, costituite da percolazioni e ricadute di acqua e terra sul piano sottostante, sarà possibile rivolgersi al Giudice di pace, competente in materia di immissioni fra civili abitazioni per chiedere di condannare l’attore dell’ immissione ad adottare tutti gli accorgimenti idonei a evitare la situazione pregiudizievole.
L’ABBAIARE DEL CANE:
Il caso
La mia vicina di casa tiene nel suo appartamento un cane di taglia grossa che, rimanendo tutto il giorno da solo e spesso anche di notte, abbaia in continuazione. Alle mie proteste, la condomina ha replicato dicendo che in forza della riforma del condominio tenere animali domestici è un suo diritto. Posso fare qualcosa per tutelarmi.
La soluzione
L ‘abbaiare del cane, se continuativo, può essere considerato immissione che supera la tollerabilità. Dopo la riforma del condominio, i regolamenti non possono vietare la presenza di animali domestici: Ciò non può significare però la compressione del diritto degli altri condomini alla quiete domestica, per cui dovranno essere adottati gli accorgimenti necessari per ridurre le immissioni rumorose.