Nel caso in cui per esempio un condomino realizzi una veranda che costituisca un vero e proprio manufatto abitativo (cassazione civile n. 24327 / 2011) e che si sia verificato incremento per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare, ex articolo 69 disposizioni di attuazione del Codice civile, si potranno modificare le tabelle millesimali.

Potranno essere modificate con la maggioranza di cui all’articolo 1136 2 comma del Codice civile (maggioranza intervenuti e metà del valore dell’edificio) e il costo della modifica delle tabelle millesimali è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.

Anche un condominio minimo soggiace agli obblighi in materia tributaria; pertanto, dee dotarsi di codice fiscale e ottemperare agli obblighi legati alla sua funzione di sostituto d’imposta, ovvero operare le ritenute alla fonte laddove dovute ( del 4% sui corrispettivi pagati per prestazione relative a contratti d’appalto, quali ad esempio il contratto di pulizia scale, e ritenuta d’acconto del 20% sui compensi corrisposti a soggetti lavoratori autonomi), versarle con il modello f24, certificale le stesse ai fornitori e comunicarle poi nel 770 (dichiarazione del sostituto d’imposta).

Resta escluso invece l’adempimento relativo al quadro Ac (circolare n. 204 del 2000). Con le medesime modalità avrebbe dovuto essere assolto l’obbligo di comunicazione all’agenzia delle Entrate dei dati relativi ai compensi corrisposti e alle ritenute eventualmente operate.

La mancata comunicazione determinerà l’irrogazione di una sanzione di importo di 1200 euro per singola certificazione con un limite massimo annuale di 50000 euro.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, qualora non vi sia un amministratore di condominio che compili il quadro Ac, i dati catastali, non potendo essere comunicati dall’amministratore di condominio, dovranno necessariamente essere indicati dal singolo condomino che intende fruire della detrazione relativa alle spese di recupero del patrimonio edilizio.

Se il condominio è nato con questo fabbricato (officina) e nel regolamento condominiale nulla è previsto in relazione ad un simile divieto, non c’è una legge che impedisca la possibilità di aprire un’officina nel condominio. Però, si i rumori e gli odori sono insostenibili, si può chiedere al giudice che gli stessi siano limitati e contenuti  entro la normale tollerabilità ai sensi dell’articolo 844 del Codice civile, in considerazione anche del fatto che non si tratta di un’area industriale. Così come se i danni provocati all’edificio  sono esclusivamente imputabili all’officina, sarà quest’ultima a doverne rispondere.

Nel caso in cui venga installata una caldaia più piccola, la corte di cassazione ha precisato che, in materia di condominio, in caso di distacco di alcuni condomini dall’impianto centralizzato di riscaldamento, è legittima la delibera dei condomini rimanenti avente ad oggetto la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova dimensionandola per le sole unità immobiliari allacciate all’impianto centralizzato di riscaldamento, si da escludere la possibilità di un futuro allaccio all’impianto comune e da creare un impianto all’esclusivo servizio di taluni dei condomini, quindi solo a loro appartenente, talché solo a loro carico possono essere le spese necessarie all’installazione, alla conservazione e all’uso dello stesso (cassazione civile 10 maggio 2012 n. 7182.

Sicché in caso di ridimensionamento dell’impianto di riscaldamento i condomini (definitivamente) distaccati perdono la comproprietà dell’impianto stesso.

Invece, qualora la situazione dell’impianto di riscaldamento restasse invariata, a norma del dlgs 102/2014 è necessario che in tutti gli appartamenti serviti da un’unica caldaia, entro la fine del 2016, siano installati contabilizzatori e termovalvole. L’obbiettivo, infatti, è far pagare ai condomini ciò che effettivamente consumano. La tipologia degli strumenti (termovalvole, contabilizzatori e centraline) da installare dovrà essere attentamente valutata dal tecnico incaricato.

Infine, il condomino dell’appartamento che resta vuoto potrà chiudere le termovalvole, riducendo così i consumi volontari del riscaldamento, ma dovrà comunque corrispondere gli importi relativi ai consumi involontari, alla gestione, alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto.

In tema di quella che è definita l’anagrafe condominiale è compito dell’amministratore chiedere e/o subordinatamente acquisire, mediante visure in Conservatoria, in Catasto e/o in altri uffici pubblici o privati, i dati relativi ai condomini, ai titolari di diritti reali o loro aventi causa (cosiddetti titolari di diritti personali di godimento).

L’articolo 1130, comma 1 numero 6 del Codice civile dispone infatti che l’amministratore è tenuto a curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità  immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratori in forma scritta entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitando il costo ai responsabili. Si tenga presente che per l’articolo 1129 comma 12 numero 7 del codice civile, costituisce grave irregolarità che giustifica la revoca dell’amministratore, la mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale.

Il Dlgs 102/2014, all’articolo 9, comma 5, lettere b) e c), impone l’obbligo dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione entro il 31-12-2016. In coso di inosservanza, l’articolo 16, comma5, lettera c) il condomino e i clienti finali, che acquistano energia per un edificio polifunzionale, che non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all’interno dell’unità immobiliare sono soggetti, ciascuno, alla sanzione amministrativa pecuniari da 500 a 2500 euro. La disposizione di cui al primo periodo non si applica quando dalla relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulti che l’installazione dei predetti sistemi non è efficiente in termini di costi. Da quanto appena esposto, al fine di evitare la sanzione, l’assemble non potrà fare altro cha adeguarsi ed assumere le delibere conseguenti. Tuttavia, al fine di tutelare i proprio interesse in qualità di singolo condomino, in base al rinvio previsto dall’artico 1139 del Codice civile, in caso di mancata deliberazione circa il rispetto dell’obbligo, ciascun condomino potrà rivolgersi al tribunale in volontaria giurisdizione nei confronti  del condominio, ai sensi dell’articolo 1105 del Codice civile, il quale prevede che se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Anche se un condomino sostiene di essere già coperto dalla propria polizza personale, anche per danni alle parti comuni ovvero per la responsabilità civile derivante da eventi riconducibili al condominio, qualora l’assemblea dei condomini deliberi di stipulare una polizza di assicurazione fabbricati / condominiale, tutti i condomini (anche quelli dissenzienti) saranno tenuti a sostenere la relativa spesa, Ciò perché il contenuto della polizza di assicurazione condominiale, in quanto stipulata a copertura di tutta una serie di danni che non sono previsti dalla polizza personale, diverge da quest’ultima.

Ibalconi aggettanti, per giurisprudenza ormai unanime, sono oggetto di proprietà individuale del condomino dell’appartamento dal quale vi si accede (Cassazione, Sezione seconda, 30 aprile 2012 n. 6624). Sono comuni soltanto i rivestimenti  e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, la manutenzione dei sottobalconi (anche detti Cielini) deve essere eseguita a cura e spese del proprietario del balcone.

Per la costruzione o collocazione  (nel palazzo condominiale) della cabina di trasformazione e distribuzione dell’energia elettrica, si deve ritenere, in linea di principio, che tra l’originario costruttore ed Enel sia stato stipulato un contratto di servitù elettrodotto (con eventuale servitù di passaggio), con cui si presume siano state disciplinate tutte le modalità di utilizzo, accesso e manutenzione della cabina stessa.

Al riguardo, è bene precisare che l’immobile (o il terreno sul quale è stata costruita la cabina di trasformazione) era e rimane di proprietà del palazzo condominiale, svolgendo Enel un servizio di pubblica utilità e avendo, anche un compito istituzionale per la distribuzione dell’energia elettrica. Tuttavia, anche nel caso in cui non fosse presente il contratto di costituzione di servitù elettrodotto, si può affermare che il locale (o, comunque, il terreno dove è stata costruita la ) cabina elettrica è di proprietà comune condominiale e le relative opere di manutenzione saranno, quindi, poste a carico dei condomini sulla base dei millesimi di proprietà (senza necessità, quindi, di inserire il locale cabina elettrica nelle tabelle millesimali).

Inoltre Enel non può essere chiamata a pagare le spese di manutenzione, ordinarie e straordinarie, appunto in quanto non è proprietaria dell’immobile, ma esercita un servizio di pubblica utilità.

Prima dell’approvazione, il condomino può solo tentare di convincere gli altri condomini dell’erroneità delle nuove tabelle millesimali redatte dal tecnico incaricato dall’assemblea, anche avvalendosi del parere di un altro esperto della materia. Dopo l’approvazione, invece, il condomino potrà chiedere la rettifica delle tabelle sia in assemblea, sia agendo in giudizio: dovrà dimostrare che i valori indicati nelle nuove tabelle sono la conseguenza di un errore, che può consistere anche nell’adozione di un coefficiente ingiustificato o abnorme.