Secondo la prevalente giurisprudenza della Cassazione, il criterio di ripartizione delle spese per i solai disciplinato dall’articolo 1125 del Codice civile, si applica anche ai giardini o cortili condominiali che facciano da copertura per locali interrati, come box o garage (Cassazione, Sezione Seconda, 16 /02/12, n. 2243). La stessa regola può essere applicata ai giardini di proprietà individuale. Le spese per le opere di impermeabilizzazione necessarie a seguito di infiltrazioni, dunque, andranno divise a metà tra il proprietario del giardino, da una parte, e i proprietari dei locali sottostanti, dall’altra, compresi per quanto di loro spettanza i condomini che utilizzano la parte coperta dal solaio in questione.

La rimozione e il ricollocamento di piante e fiori, operazioni necessarie per l’esecuzione dei lavori, vanno considerate a parere di chi scrive, come una fase dell’intervento in virtù del cosiddetto principio della strumentalità ( Cassazione, 19 ottobre 1992, 11449). Va segnalato che non sono mancanti precedenti di seno contrario, nella sentenza del 4 giugno 2001, 7472, la Cassazione ha affermato che le spese per la rimozione e il ricollocamento di terreno e piante al fine di procedere a lavori di ripristino del lastrico sottostante gravano sul proprietario del giardino.

In contrario si può rilevare che quando, per riparare una certa cosa occorre spostarne un’altra, appare ragionevole porre le spese per spostare quest’ultima e rimetterla a posto a carico di chi provvede alle opere di riparazione della prima e non certo sul proprietario della seconda

Se i lavori straordinari non sono stati approvati, né in sede di preventivo, né in sede di consuntivo, l’amministratore di condominio non può pretenderne il pagamento da parte dei condomini, sino a quando il relativo riparto non sarà approvato.

Di conseguenza, l’amministratore non potrà agire esecutivamente nei confronti dei singoli condomini per pretenderne il pagamento, come ad esempio con un decreto ingiuntivo. Quest’ultimo necessita infatti della delibera di approvazione dei lavori straordinari e della relativa ripartizione.

L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, al terzo comma prevede, dopo la riforma del condominio, che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, osta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

A differenza che nel testo previgente, è sicuramente necessaria la forma scritta dell’avviso di convocazione e la prova dell’avvenuta consegna.

Sotto quest’ultimo profilo, mentre la Pec fornisce la prova della consegna, la semplice mail, se pur con l’avviso  di ricezione, non ha la stessa validità, quindi non appare sufficiente, tanto che non è elencata nella norma fra i mezzi per la convocazione dell’assemblea condominiale.

La richiesta del parere dell’assemblea condominiale non è necessaria, ma è opportuna, anche a evitare azioni possessorie (articolo 1168 e seguenti del Codice civile). A parte questo, salvo esame del regolamento condominiale contrattuale e salvo esame della fattispecie in concreto, il condomino può costruire per esempio sul marciapiedi condominiale una rampa per l’accesso  dei disabili all’edificio, a norma dell’artico 1102, comma 1 del Codice civile, per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglio godimento della cosa. Resta fermo quanto disposto dall’articolo 1120, comma 4, del Codice civile, secondo cui sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Va sottolineato che la Corte di cassazione si è progressivamente orientata nel senso di favorire l’eliminazione delle barriere architettoniche, conformamente ai principi dettati dagli articoli 32 e 42 della costituzione (si veda per tutte anche se in tema di installazione di un ascensori in condominio, la sentenza 14-02-12 n. 2156).

Per completezza, si aggiunge che il rinnovato articolo 1120, comma 2, del Codice civile dispone ora che possono essere approvati con la maggioranza di cui all’articolo 1136 comma 2 del Codice civile (500 millesimi e la maggioranza degli interventi) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche. Sul tema specifico delle barriere architettoniche si veda che l’articolo 2 comma secondo, della legge 13-1989, per il gale, nel caso in cui il condomino rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del Codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage.

Sempreché non sia amministratore del solo proprio condominio, l’amministratore a norma dell’articolo 71 bis, lettera g, disposizioni attuative del Codice civile, deve svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale ( 15 ore annue, secondo il Dm 140/2014). La violazione della disposizione in esame può portare alla revoca per gravi irregolarità dell’amministratore, a norma dell’articolo 1129, dodicesimo comma.

In tema di condominio, la fossa settica o biologica nella quale confluiscono i liquami provenienti dagli scarichi degli appartamenti condominiali rientra fra le parti comuni, in forza della presunzione di condominialità ex articolo 1117 n.1 del Codice civile. Pertanto, salvo che il contrario non risulti da un titolo o dal regolamento condominiale (di natura contrattuale), la ripartizione delle relative spese dovrà essere disposta in base al comma 1 dell’articolo 1123 del Codice civile (ossia in misura proporzionale al valore millesimale di ciascuna proprietà).

Una diversa ripartizione, ad esempio basata sul numero degli abitanti dell’appartamento, rischierebbe di risultare illegittima e di provocare inutili contenzioni (si pensi a un appartamento dove vivono quattro persone che, per motivi lavorativi, escono di casa al mattino presto per farvi rientro la sera, e , per contro, a un appartamento occupato da due sole persone, che però escono poco di casa).

Sul tema dei condizionatori d’aria, la giurisprudenza ha avuto modo di puntualizzare che il posizionamento di un ingombrante motore per il condizionamento dell’aria su una parete condominiale, nei pressi di alcune finestre, altera il decoro architettonico dell’ edificio. Si veda, in questo senso, per tutte, Cassazione 22 agosto 2003, numero 12343, secondo cui l’installazione è illegittima, quando la modifica al decoro è obbiettivamente rilevante date le mastodontiche dimensioni del condizionatore installato su una parte esterna dell’edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre. Sostanzialmente nello stesso senso, Cassazione 6 ottobre 2014, n. 20985 e Tribunale di Milano 9 gennaio 2004, secondo cui la collocazione sulla facciata condominiale di un voluminoso coro sporgente (un compressore per condizionatore d’aria), costituisce un’inequivocabile alterazione della facciata stessa, che è quella di fornire un aspetto architettonico regolare gradevole dell’edificio e non quella di contenere corpi estranei che turbano l’equilibrio estetico complessivo del medesimo.

La manutenzione e sostituzione degli infissi è a cura e spese dei condomini. Il condominio non può intervenire. In caso di pericolo per l’incolumità pubblica o privata, la situazione può essere segnalata al sindaco o ai vigili del fuoco dall’amministratore di propria iniziativa o su specifico mandato dell’assemblea o da qualunque condomino o interessato. Resta salva la possibilità di rivolgersi, anche in via d’urgenza, al Giudice civile.

Le spese di pulizia per il vano e il portone di ingresso si ripartiscono in ragione del valore proporzionale (secondo i cosiddetti millesimi di proprietà) e non sulla base del criterio dettato dalla legge per le scale. Come è ovvio, esse saranno a carico anche dei proprietari che, proprio da quell’ingresso, hanno accesso alla propria unità immobiliare. Il fatto che il contratto di appalto sia stato stipulato unitariamente per androne, portone e scale non impedisce di applicare criteri di ripartizione distinti, sulla base di una opportuna stima.

La legge n. 220/2012, di riforma della materia condominiale, nel novellare l’ articolo 1130 del  Codice civile, ha inserito il n. 10 che recita: l’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. I centottanta giorni di cui parla l’articolo 1130 n. 10 del Codice civile, andranno conteggiati dalla data di chiusura dell’esercizio di riferimento. Se, ad esempio, la chiusura della gestione condominiale è prevista per il 31 dicembre, l’assemblea dovrà essere convocata entro il 30 giugno.